El 5 de octubre la Alcaldía precisó que 60 edificaciones van a demolición y que reforzar, reparar o estudiar la vulnerabilidad del resto corre por cuenta privada. Para su copropiedad eso empieza con un número: el porcentaje de afectación que la Ley 675 exige consignar en el acta. Lo firmamos, sustentamos el seguro de bienes comunes y dejamos lista la licencia de reforzamiento que, desde el Decreto 1448, radica el administrador sin acta.
Cifras de la Alcaldía de Cali y de Fasecolda, cada una con la fecha de su corte. Las ponemos aquí para que el consejo dimensione dónde está parado. Verifique siempre los datos vigentes en el canal oficial del municipio, porque el proceso sigue abierto.
Según la Alcaldía (boletín del 5 de octubre de 2026), las edificaciones que vayan a reforzamiento, reparación o estudios de vulnerabilidad deberán hacerlo de manera privada. La diferencia entre reforzar y demoler la define un número, y ese número tiene que estar firmado.
La ley parte el camino en dos según cuánto se destruyó. Y exige que ese porcentaje se establezca técnicamente y quede en el acta. No es un estimado del consejo ni la opinión del maestro: es un dato de ingeniería que alguien tiene que firmar.
La propiedad horizontal se mantiene. La copropiedad repara o refuerza, y cada propietario aporta según su coeficiente. Aquí lo que decide el bolsillo de todos es cuánto cuesta la intervención — y eso también se cuantifica en el peritaje.
Salvo que la asamblea decida reconstruir con la mayoría calificada del artículo 46. Es la decisión más grande que va a tomar esa comunidad, y el porcentaje que la dispara no puede salir de una percepción.
Con el Decreto 1448, en propiedad horizontal la licencia de reforzamiento estructural la radica el representante legal de la copropiedad, sin acta de asamblea, con una declaración firmada de que la intervención es de reforzamiento. En Cali, donde reforzar corre por cuenta privada, eso quita el paso más lento: reunir el quórum.
El representante legal de la copropiedad, sin acta de asamblea, con la declaración firmada de que la obra es reforzamiento estructural.
Prórroga automática de doce meses para las licencias vigentes en los dieciséis departamentos del decreto. Bogotá quedó por fuera.
El diseño tiene que cumplir la NSR-10 y la Ley 400 de 1997, y reconstruir o extinguir el régimen (art. 9 de la Ley 675) sigue siendo decisión de la asamblea presencial.
Fuentes: Ministerio de Vivienda (minvivienda.gov.co) y Forbes Colombia, 1 de octubre de 2026. Confirme con la curaduría urbana de Cali el requisito vigente al radicar. El paquete de dictamen, diseño y licencia, con precios, está más abajo.
La Secretaría de Gestión del Riesgo de Cali advirtió expresamente que no se adelanten reparaciones sin estudios técnicos y permisos previos. Además, tapar el daño borra la prueba frente a la aseguradora.
Un porcentaje sin sustento técnico es impugnable. Si la decisión de reconstruir o extinguir se toma sobre un número que nadie firmó, el acta queda expuesta.
La póliza del artículo 15 cubre bienes comunes: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras y ascensores. No cubre el interior de los apartamentos ni los contenidos.
Cuando la intervención modifica el sistema estructural se requiere licencia en modalidad de reforzamiento estructural (Decreto 1077 de 2015). Hacerlo sin ella es irregular y compromete al administrador, que desde el Decreto 1448 puede radicarla sin acta de asamblea.
En un edificio hay dos reclamaciones: la de cada propietario por su unidad y la de los bienes comunes, que radica la administración con la póliza del artículo 15. Esa segunda es la que se pierde cuando nadie la cuantifica.
Obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras y ascensores. No entra el interior de las unidades ni los contenidos: eso va por la póliza de cada propietario, que casi siempre existe si tiene crédito hipotecario.
Pone en cabeza del asegurado la carga de demostrar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. El ajustador lo designa y lo paga la aseguradora. El soporte técnico de cuánto vale el daño lo pone la copropiedad.
El aviso del siniestro tiene término legal (art. 1075) y la reclamación prescribe a los dos años (art. 1081). Al 2 de octubre de 2026 van 97.251 reclamaciones en el país y se ha pagado cerca del 9 % de lo reservado (Fasecolda). Las aseguradoras priorizan pérdidas totales y colapsos: el daño parcial va después.
En Cali llevamos 8 evaluaciones con informe firmado, entre ellas el Edificio Ciena (Tequendama), un apartamento en un piso 9 y casas en conjuntos residenciales como el Conjunto El Bosque de las Quintas. Abajo, el edificio de Cali y cinco copropiedades de Pereira con su semáforo y sus fechas.
4 pisos · local, parqueaderos y vivienda
Uso restringido. Pórticos sin daño atribuible al sismo.
8 niveles sobre lobby y 2 sótanos · pórticos en concreto
Rojo por mampostería, escaleras y fachada. Estructura sin daño; pisos 5 a 8 habitables.
9 niveles sobre sótano de parqueaderos · pórticos en concreto
Rojo por mampostería y escaleras. Columnas y vigas sin fisuras; pisos 5 a 9 habitables.
Torre A de 10 pisos y torre B de 9, sobre sótanos comunes
Uso restringido en las dos torres. Estructura sin daño visible; muros en riesgo por aislar.
7 pisos sobre sótano de parqueaderos · pórticos en concreto
No habitable en los pisos 1 a 4 por la mampostería. Ninguna columna o viga con falla.
8 pisos sobre 2 sótanos · pórticos con pantallas
Uso restringido. Muros por reparar, estructura sin daño.
De las 42 evaluaciones con informe firmado, 7 terminaron en rojo. En 6 —edificios de 6 a 9 pisos en Pereira— columnas, vigas y pantallas estaban sin daño: el rojo lo pusieron la mampostería, las escaleras, las fachadas y una cubierta. La séptima, una casa en Filandia, sí tenía columnas con daño severo. Rojo no siempre significa demoler: muchas veces significa aislar, reparar con diseño y volver a ocupar por pisos.
En Pereira, las evaluaciones de edificios las lidera el Ing. Camilo Jaramillo V., socio de CRÉER en Pereira. Todos los informes salen con la misma metodología (Guía Técnica GIE 2018 y NSR-10, capítulo A.10) y una sola firma responsable.
Nos manda imágenes de los bienes comunes y el plano del edificio. Le decimos qué alcance necesita.
Precio cerrado según torres, pisos y unidades, con alcance y plazo por escrito antes de mover a nadie.
Recorrido de unidades y zonas comunes, medición de fisuras, ensayos cuando el caso lo exige.
Porcentaje de afectación sustentado y redactado para el acta, más concepto de habitabilidad por unidad.
Acompañamos la presentación del número y sus escenarios de costo ante los copropietarios.
Diseño del reforzamiento con memoria NSR-10, expediente que radica el administrador y dirección de obra.
Estas son cotizaciones reales que hemos emitido, no tarifas de lista, y ya incluyen el IVA del 19 %. Sirven para que el consejo tenga un orden de magnitud antes de llamar. El diagnóstico inicial por fotos y planos no tiene costo: con eso le cerramos el precio antes de mover a nadie.
Repartido entre las unidades, el dictamen de etapa 1 de un edificio de dieciséis apartamentos sale a $133.875 por apartamento, IVA incluido.
ENVIAR FOTOS DEL EDIFICIODéjenos los datos de la copropiedad, nos envía las fotos de los bienes comunes por WhatsApp o correo y un ingeniero del equipo le responde con un concepto real y el alcance recomendado. Eso no cuesta nada.
El artículo 9 de la Ley 675 de 2001 establece que la propiedad horizontal se extingue cuando la destrucción o el deterioro total del edificio representa al menos el 75% de la edificación o de la etapa, salvo que la asamblea decida reconstruirlo con la mayoría calificada del artículo 46. Por debajo de ese umbral se reconstruye y todos los copropietarios ponen según su coeficiente. La ley exige que ese porcentaje se establezca técnicamente, y el número tiene que quedar consignado en el acta. No es un estimado del consejo ni una opinión del maestro de obra: es un dato de ingeniería que alguien tiene que firmar.
Sí. La evaluación municipal en Cali se organizó en tres fases: una inspección visual rápida de la que salen los stickers de color, una evaluación especializada posterior y, como tercera etapa, un dictamen técnico elaborado por profesionales que los propietarios o copropietarios contratan ellos mismos o a través de su aseguradora. Las dos primeras son del municipio y sirven para decidir si se puede ocupar el edificio hoy. La tercera es la que sirve para el acta de la asamblea, para la reclamación del seguro y para tramitar la licencia de reforzamiento, y esa la tiene que contratar la copropiedad. El 5 de octubre de 2026 la Alcaldía lo dejó por escrito: 60 edificaciones van a demolición, y las que requieran reforzamiento, reparación o estudios de vulnerabilidad deberán hacerlo de manera privada.
El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras y ascensores. Esa póliza no cubre el interior de los apartamentos ni los contenidos, que van por la póliza individual de cada propietario. Por eso en un edificio hay dos reclamaciones: la de cada unidad y la de bienes comunes, que radica la administración. Con cifras de Fasecolda al 2 de octubre de 2026, las aseguradoras suman 97.251 reclamaciones por el sismo, con reservas por $6,3 billones y $571.010 millones pagados, cerca del 9 %; están priorizando pérdidas totales y colapsos, y el daño parcial va después. La Alcaldía de Cali convocó a 22 aseguradoras con presencia en la ciudad para acelerar la respuesta.
El ajustador lo designa y lo paga la aseguradora, y su función es establecer cuánto va a reconocer la compañía. No trabaja para la copropiedad. El artículo 1077 del Código de Comercio pone en cabeza del asegurado la carga de demostrar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. Es decir, el soporte técnico que sustenta cuánto vale el daño del edificio lo tiene que poner la copropiedad. Sin un peritaje propio, el consejo negocia sin argumentos frente a un perito profesional.
La Secretaría de Gestión del Riesgo de Cali advirtió expresamente que no se adelanten reparaciones sin contar previamente con los estudios técnicos y los permisos necesarios. Además, reparar antes de documentar destruye la prueba del daño frente a la aseguradora y puede dejar sin sustento la cuantía que después se va a reclamar. Los apuntalamientos y las medidas provisionales de seguridad sí se ejecutan de inmediato. Cuando la intervención modifica el sistema estructural se requiere licencia de construcción en modalidad de reforzamiento estructural, según el Decreto 1077 de 2015.
Sí. El Decreto 1448 del 28 de septiembre de 2026, del Ministerio de Vivienda, permite que en propiedad horizontal el representante legal de la copropiedad radique la licencia de reforzamiento estructural sin acta de asamblea, con una declaración firmada de que la intervención es de reforzamiento. El decreto cubre dieciséis departamentos afectados por el sismo; Bogotá está excluida. Lo que no cambia: el diseño tiene que cumplir la NSR-10 y la Ley 400 de 1997, y las decisiones que la Ley 675 reserva a la asamblea, como reconstruir o extinguir el régimen, siguen siendo suyas. Nosotros entregamos el dictamen que justifica el reforzamiento, el diseño firmado y el expediente listo para que el administrador lo radique ante la curaduría urbana de Cali.
Se cotiza según el número de torres, pisos y unidades, y el alcance que necesite la copropiedad. El diagnóstico inicial por fotos y planos no tiene costo: con las imágenes de los bienes comunes y el plano del edificio le decimos qué alcance necesita y le cerramos el precio antes de mover a nadie. Como referencia de cotizaciones reales, con IVA incluido: la etapa 1 de un edificio de cinco niveles, con recorrido de sus dieciséis apartamentos, el local y todas las zonas comunes, $2.142.000; un edificio de trece niveles, $10.115.000; y las zonas comunes de una copropiedad de tres torres y 104 apartamentos, $4.760.000. La licencia de reforzamiento, desde $2.142.000; el diseño del reforzamiento se cotiza con el dictamen. Una copropiedad mediana suele tener el informe para el acta entre 8 y 15 días hábiles desde la visita.
