La asamblea va a votar sobre un número. La Ley 675 exige que el porcentaje de afectación del edificio se establezca técnicamente y quede consignado en el acta. Lo firmamos, sustentamos la reclamación del seguro de bienes comunes y, si hay que reforzar, diseñamos el reforzamiento y dejamos lista la licencia que, desde el Decreto 1448, radica el administrador sin acta de asamblea.
Es la decisión más grande que va a tomar esa asamblea, y se resuelve con un solo dato: qué proporción del edificio quedó destruida. De un lado del umbral hay una obligación. Del otro, la extinción del régimen. Y el porcentaje debe establecerse técnicamente, no votarse a mano alzada.
Cuando la destrucción no alcanza el 75%, la reconstrucción es el camino y los propietarios contribuyen según su coeficiente de copropiedad. La indemnización del seguro se dirige en primer lugar a reconstruir el edificio.
Aquí el trabajo del consejo es otro: definir el alcance real de la intervención, cuánto cubre el seguro, cuánto sale de cuota extraordinaria y si el edificio necesita reforzamiento además de reparación.
Si la destrucción representa al menos el 75% del edificio o de la etapa, el régimen de propiedad horizontal se extingue, salvo que la asamblea decida reconstruir con la mayoría calificada que exige el artículo 46.
Esa es una decisión de vida patrimonial: define si cada propietario sigue siendo dueño de un apartamento o pasa a ser copropietario de un lote. Nadie debería votarla sin un dictamen firmado sobre la mesa.
Y hay un detalle procesal que cuesta caro pasar por alto: las decisiones de mayoría calificada exigen asamblea presencial y no se adoptan en segunda convocatoria. Llegar sin el informe técnico significa convocar otra vez.
Con el Decreto 1448, en propiedad horizontal la licencia de reforzamiento estructural la radica el representante legal de la copropiedad, sin acta de asamblea, con una declaración firmada de que la intervención es de reforzamiento. Para el consejo eso significa una cosa: reforzar ya no tiene que esperar a que haya quórum.
El representante legal de la copropiedad, sin acta de asamblea, con la declaración firmada de que la obra es reforzamiento estructural.
Prórroga automática de doce meses para las licencias vigentes en los dieciséis departamentos del decreto. Bogotá quedó por fuera.
El diseño tiene que cumplir la NSR-10 y la Ley 400 de 1997, y reconstruir o extinguir el régimen (art. 9 de la Ley 675) sigue siendo decisión de la asamblea presencial.
Fuentes: Ministerio de Vivienda (minvivienda.gov.co) y Forbes Colombia, 1 de octubre de 2026. Confirme con la curaduría de su municipio el requisito vigente al radicar.
Valores de cotizaciones reales emitidas entre agosto y octubre de 2026, con el IVA del 19 % incluido. El precio de su edificio se cierra por escrito antes de empezar. La obra de reparación y su financiación están en reparación y reforzamiento con licencia.
Ninguno se comete de mala fe. Se cometen por afán, y todos son reversibles solo antes de cierto punto.
El consejo contrata a un maestro para resanar fachadas y escaleras "para que no se vea feo". Con eso se borra la prueba del daño justo antes de que llegue el ajustador. Las aseguradoras recomiendan expresamente no hacer reparaciones definitivas antes de la inspección. Lo que sí se hace de inmediato es apuntalar y acordonar.
Se convoca la asamblea con fotos del grupo de WhatsApp y una discusión de tres horas sobre si "está muy dañado" o "no es para tanto". Sin un porcentaje establecido técnicamente, cualquier decisión que se tome ahí queda expuesta a impugnación — y la asamblea presencial hay que volverla a convocar.
La póliza obligatoria del artículo 15 cubre bienes comunes: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras, ascensores. No cubre el interior de los apartamentos ni los contenidos. Cuando el consejo descubre eso en plena asamblea, ya perdió la confianza de la mitad de la sala.
Se contrata "un refuerzo" con un contratista y se ejecuta sin proyecto ni licencia. Resultado: una intervención que modificó el sistema estructural sin respaldo legal ni cálculo. Eso bloquea después la venta y el crédito hipotecario de cada unidad, y deja al consejo expuesto.
Se puede contratar por etapas. La mayoría de copropiedades empieza por los dos primeros y decide el resto con esa información en la mano.
Nos envía las imágenes de bienes comunes. Sin costo. Le decimos qué alcance necesita.
Alcance, entregables y precio cerrado por escrito, antes de mover a nadie.
Recorrido técnico del edificio, ensayos si aplican y medición documentada.
Porcentaje técnico, escenarios y costos. Redactado para el acta.
Le acompañamos a presentarlo y a responder las preguntas de los propietarios.
Diseño del reforzamiento, expediente que radica el administrador y dirección de obra.
Nombre, ciudad, semáforo y fechas de visita e informe. Cada tarjeta lleva a su ficha en la bitácora pública. Los nombres de edificios y copropiedades se publican con autorización; las unidades privadas, no.
8 niveles sobre lobby y 2 sótanos · pórticos en concreto
Rojo por mampostería, escaleras y fachada. Estructura sin daño; pisos 5 a 8 habitables.
8 niveles sobre sótanos · pórticos con pantallas
Rojo en elementos no estructurales. Habitable del piso 5 en adelante.
9 niveles sobre sótano de parqueaderos · pórticos en concreto
Rojo por mampostería y escaleras. Columnas y vigas sin fisuras; pisos 5 a 9 habitables.
Torre A de 10 pisos y torre B de 9, sobre sótanos comunes
Uso restringido en las dos torres. Estructura sin daño visible; muros en riesgo por aislar.
14 niveles: 4 de parqueaderos y 10 de vivienda
Uso restringido. Estructura sin daño visible; la mampostería, con daño entre los pisos 6 y 8.
7 pisos sobre sótano de parqueaderos · pórticos en concreto
No habitable en los pisos 1 a 4 por la mampostería. Ninguna columna o viga con falla.
8 pisos sobre 2 sótanos · pórticos con pantallas
Uso restringido. Muros por reparar, estructura sin daño.
4 pisos · local, parqueaderos y vivienda
Uso restringido. Pórticos sin daño atribuible al sismo.
De las 42 evaluaciones con informe firmado, 7 terminaron en rojo. En 6 —edificios de 6 a 9 pisos en Pereira— columnas, vigas y pantallas estaban sin daño: el rojo lo pusieron la mampostería, las escaleras, las fachadas y una cubierta. La séptima, una casa en Filandia, sí tenía columnas con daño severo. Rojo no siempre significa demoler: muchas veces significa aislar, reparar con diseño y volver a ocupar por pisos.
En Pereira, las evaluaciones de edificios las lidera el Ing. Camilo Jaramillo V., socio de CRÉER en Pereira. Todos los informes salen con la misma metodología (Guía Técnica GIE 2018 y NSR-10, capítulo A.10) y una sola firma responsable.
Cifras de Fasecolda al 2 de octubre de 2026: 97.251 reclamaciones por el sismo, reservas por $6,3 billones y $571.010 millones pagados, cerca del 9 %. Las aseguradoras están priorizando pérdidas totales y colapsos; el daño parcial va después. En un edificio hay dos reclamaciones: la de cada propietario por su unidad y la de los bienes comunes, que radica la administración. Para esa segunda, la pregunta es con qué soporte técnico llega su copropiedad a la mesa.
La póliza del artículo 15 cubre bienes comunes: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras, ascensores e instalaciones comunes, y su reclamación la radica la administración. No cubre el interior de los apartamentos ni los contenidos: eso va por la póliza de cada propietario. Quien tiene crédito hipotecario casi seguro tiene amparo de terremoto, porque el banco lo exige: que pida la carátula de la póliza. El administrador está obligado a entregar por escrito aseguradora, número de contrato y valor asegurado.
El ajustador es un profesional que contrata y paga la aseguradora para valorar el siniestro dentro de las condiciones de la póliza. Su informe es un insumo del proceso, no un dictamen independiente de la copropiedad. Es legítimo que exista — y es igual de legítimo que usted llegue con el suyo.
El artículo 1077 del Código de Comercio es explícito: al asegurado le corresponde demostrar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. Si el consejo no lleva esa cuantificación técnica, la discusión la define el único número que hay sobre la mesa. No prometemos un resultado: entregamos el documento con el que se discute. El proceso completo —plazos, deducible y paso a paso— está en la guía de cómo reclamar el seguro tras el terremoto, y la reclamación de cada apartamento, en el peritaje para reclamar el seguro.
La propiedad horizontal se extingue por destrucción o deterioro total en una proporción de al menos el 75% del edificio o de la etapa, salvo cuando se decida su reconstrucción.
Obliga a constituir pólizas que cubran incendio y terremoto sobre los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, y a que la indemnización se dirija en primer lugar a la reconstrucción del edificio.
La decisión de reconstruir es de las que exigen mayoría calificada, y por su naturaleza debe adoptarse en asamblea presencial, no en segunda convocatoria.
Una edificación con daño moderado, fuerte o severo debe evaluarse estructuralmente antes de repararse. La evaluación verifica que los índices de sobreesfuerzo y de flexibilidad queden por debajo de 1,0.
La reparación debe devolverle a la edificación una capacidad sismorresistente equivalente o superior a la que tenía. Se demuestra con cálculo, no con buena voluntad.
Reforzar exige licencia en la modalidad de reforzamiento estructural. El Decreto 1261 declaró la emergencia en quince departamentos; el 1448, del 28 de septiembre, prorrogó doce meses las licencias vigentes y permite que en propiedad horizontal el representante legal radique la de reforzamiento sin acta de asamblea.
Este resumen es informativo y no reemplaza asesoría jurídica. El reglamento de propiedad horizontal de su edificio puede añadir requisitos: consúltelo con el asesor jurídico de la copropiedad.
Con las fotos de los bienes comunes y el plano del edificio le decimos qué tipo de evaluación requiere su copropiedad y le cerramos el precio antes de mover a nadie. Si su caso no necesita peritaje, también se lo decimos.
Referencia real de precio, con IVA incluido: dictamen de etapa 1 de un edificio de cinco niveles, con recorrido de sus dieciséis apartamentos, el local y todas las zonas comunes, $2.142.000; zonas comunes de una copropiedad de tres torres y 104 apartamentos, $4.760.000; edificio de trece niveles, $10.115.000. Lo que sigue al peritaje —diseño, licencia de reforzamiento y obra— está en reparación y reforzamiento con licencia, y los casos ya evaluados, en la bitácora post-sismo.
El artículo 9 de la Ley 675 de 2001 establece que la propiedad horizontal se extingue por la destrucción o el deterioro total del edificio, o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el 75%, salvo cuando se decida su reconstrucción. En la práctica: por debajo de ese umbral la reconstrucción es el camino y todos los propietarios contribuyen según su coeficiente; por encima, el régimen se extingue a menos que la asamblea decida reconstruir con la mayoría calificada que exige el artículo 46. Ese porcentaje no es una opinión ni un promedio de percepciones: debe establecerse técnicamente y quedar consignado en el acta.
Un profesional competente que pueda responder por el número que firma. En una copropiedad no se trata solo de contar grietas: hay que evaluar el sistema estructural, distinguir el daño estructural del daño en acabados, valorar los bienes comunes afectados frente al valor comercial de la edificación y sustentar la metodología usada. Nuestros informes los firma un ingeniero matriculado en COPNIA, con matrícula verificable, y quedan redactados para poder anexarse directamente al acta.
Sí. El Decreto 1448 del 28 de septiembre de 2026, del Ministerio de Vivienda, permite que en propiedad horizontal el representante legal de la copropiedad radique la licencia de reforzamiento estructural sin acta de asamblea, con una declaración firmada de que la intervención es de reforzamiento. El decreto cubre dieciséis departamentos afectados por el sismo; Bogotá está excluida. Lo que no cambia: el diseño tiene que cumplir la NSR-10 y la Ley 400 de 1997, y las decisiones que la Ley 675 reserva a la asamblea, como reconstruir o extinguir el régimen, siguen siendo suyas. Nosotros entregamos el dictamen que justifica el reforzamiento, el diseño firmado y el expediente listo para que el administrador lo radique.
El ajustador es un profesional que contrata y paga la aseguradora para valorar el siniestro dentro de las condiciones de la póliza. Su informe es un insumo del proceso, no un dictamen independiente de la copropiedad. El artículo 1077 del Código de Comercio pone en cabeza del asegurado la carga de demostrar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. Un peritaje propio le da al consejo un soporte técnico con el cual sustentar su reclamación. No prometemos un resultado con la aseguradora: entregamos el documento con el que se discute.
El parágrafo 1 del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a constituir pólizas que cubran los riesgos de incendio y terremoto sobre los bienes comunes susceptibles de ser asegurados: estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, escaleras, ascensores y demás instalaciones comunes. No cubre el interior de los apartamentos ni los contenidos de cada propietario, que requieren póliza propia. Por eso en un edificio hay dos reclamaciones: la de bienes comunes, que radica la administración, y la de cada propietario por su unidad. El administrador está obligado a entregar por escrito la información de la póliza: aseguradora, número de contrato y valor asegurado.
Las decisiones que exigen mayoría calificada, como la reconstrucción del edificio, requieren asamblea presencial y no pueden adoptarse en asambleas de segunda convocatoria. Por eso vale la pena llegar a esa reunión con el informe técnico ya en mano: convocar dos veces a una asamblea presencial en un edificio afectado es difícil, caro y desgasta al consejo. Consulte el detalle con el asesor jurídico de la copropiedad, porque el reglamento interno puede añadir requisitos.
Se cotiza según el número de torres, pisos y unidades, y el alcance que necesite la copropiedad. El diagnóstico inicial por fotos y planos no tiene costo: con las imágenes de los bienes comunes y el plano del edificio le decimos qué alcance necesita y le cerramos el precio antes de mover a nadie. Referencias de cotizaciones reales, con IVA incluido: etapa 1 de un edificio de cinco niveles, $2.142.000; zonas comunes de una copropiedad de tres torres y 104 apartamentos, $4.760.000; edificio de trece niveles, $10.115.000. Una copropiedad mediana suele tener el informe para el acta entre 8 y 15 días hábiles desde la visita. Los casos con unidades desocupadas por riesgo entran de primeros. Si la copropiedad está en Cali, tenemos una página con las cifras, el proceso municipal y los precios para esa ciudad.
Sí, cuando la intervención modifica el sistema estructural se requiere licencia de construcción en la modalidad de reforzamiento estructural, conforme al Decreto 1077 de 2015, y el diseño debe cumplir la Ley 400 de 1997 y el Reglamento NSR-10. El Decreto 1261 de 2026 declaró la emergencia económica, social y ecológica en quince departamentos, y el Decreto 1448 del 28 de septiembre de 2026 prorrogó doce meses las licencias vigentes y permite que en propiedad horizontal el representante legal radique la de reforzamiento sin acta de asamblea. Nosotros diseñamos el reforzamiento, preparamos el expediente y dirigimos la obra bajo la misma firma.
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